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Pour obtenir une forte rentabilité, il faut aller là où personne ne veut aller. ​

Par exemple, investir dans la vieillesse n’est pas le plus sexy…

…beaucoup d’investisseurs s’en délaissent, car on préfère souvent louer des appartements aux jeunes couples avec enfants,

C’est plus facile et ce type de locataire est réputé « sûr ».

Pourtant, chaque année, l’âge moyen de la population augmente.

L’INSEE prédit même qu’il y aura plus de 23 millions de personnes de plus de 60 ans en 2020, soit autant de futurs locataires potentiels.

N’est-ce pas là une excellente opportunité ?

Cela mérite au moins de s’y attacher et essayer de comprendre comment gagner de l’argent avec les seniors.

Plus particulièrement, j’évoque les EHPAD​ un établissement d’accueil des personnes âgées, au statut particulier. 

Les EHPAD valent-ils la peine pour générer une rente pendant la retraite ? Comment fonctionne l’investissement en EHPAD en 2015 ?

C’est exactement ce que nous allons voir.

C’est parti. ​

Ce que vous apprendrez dans cet article : 

  • Comment fonctionne un EHPAD de A à Z et comment cela diffère d’un investissement immobilier classique
  • Comment obtenir un loyer garanti pendant 9 ans avec une chambre pour seniors
  • Vous saurez si vous avez intérêt à investir dans un EHPAD selon votre profil personnel d’investisseur

Définition EHPAD : des produits d’investissement uniquement adaptés à un profil d’investisseur, ceux qui veulent générer une rente au long terme

Voici ce qu’il en est :

Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont des maisons de retraite médicalisées proposant des services utiles aux locataires dépendants : restauration, soins médicaux, et assistance aux personnes.

Leur intérêt d’un point de vue investissement réside dans leur particularité principale : en plus d’être un logement donnant lieu au paiement de loyers mensuels, le statut EHPAD donne lieu à des réductions d’impôt sur le revenu.

Investir dans un EHPAD

Fonctionnement de l’EHPAD : l’investisseur peut partir en vacances, tout est géré pour lui (et les loyers sont garantis, pour de vrai!)

Tout d’abord, les établissements EHPAD fonctionnent différemment d’un bien immobilier classique.

En effet, le fonctionnement est totalement externalisé :

  • En tant qu’investisseur, vous achetez les murs
  • Vous signez un bail commercial avec un exploitant (nous verrons plus bas comment choisir le meilleur)
  • L’exploitant fournit les services de la résidence, en contrepartie du paiement du loyer et des charges mensuelles par le locataire
  • Vous touchez les loyers, tous les mois. Ils vous sont reversés par l’exploitant.

Ainsi, la grande différence par rapport à de l’immobilier classique tient dans le rôle de l’investisseur : celui-ci est réduit au rôle d’apporteur de fonds, c’est tout ! 

Il n’est impliqué ni dans la gestion, ni dans le choix des locataires.

En ce sens, d’un point de vue implication, les EHPAD se rapprochent beaucoup des SCPI, avec lesquelles générer une rente immédiate est super facile si l’on connait les quelques critères simples pour choisir la bonne SCPI.

En EHPAD, l’investisseur se contente de signer un bail avec un exploitant, et lui délègue l’ensemble des activités de gestion.

La gestion d'un EHPAD est entièrement déléguée

 

Conclusion : les établissements EHPAD sont donc parfaits pour les investisseurs passifs, ceux qui souhaitent que leur argent travaille pour eux sans avoir à s’en inquiéter. ​

Exemple d’EHPAS connus

​Vous vous demandez peut-être :​

  • À quoi ressemble un EHPAD dans la vraie vie ?
  • À quoi ressemblent les chambres ? Les services proposés ?​​

Investir dans une chambre en EHPAD ne se fait pas au hasard.

Il est important de savoir ce à quoi on a à faire. C’est exactement ce que je vais vous montrer maintenant.

Il existe un annuaire des EHPAD.​ En voici les plus connus.

EHPAD Julie Siegfried à Paris

 

Entrée de l’EHPAD Julie Siegfried

Entrée de l'EHPAD Julie Siegfried

  • 89 lits, dont 65 chambres simples
  • Restauration proposée
  • Pédicure, coiffure, et excursions sont proposées
  • 78,8€ par jour

EHPAD La Souvenance – Le Mans

EHPAD La Souvenance - Le Mans
  • 84 lits
  • Restauration proposée
  • Gymnastique, chorales et atelier peinture
  • 96€ par jour

Points positifs et négatifs d’un EHPAD du point de vue investisseur

Voici la vérité :

Pour se lancer en EHPAD, qui est plutôt un support compliqué comparé à de l’assurance-vie ou des livrets, il faut savoir dans quoi on se lance. 

Ci-dessous, l’ensemble des plus importants avantages et inconvénients des EHPAD comme support d’investissement : ​

Avantages

  • Loyer garanti via un bail commercial : contrairement aux logements locatifs classiques, les EHPAD utilisent un bail commercial qui porte sur au moins 9 ans. Votre loyer est donc garanti par l’exploitant pendant cette période.
  • Volonté de se simplifier la vie en laissant la gestion à un exploitant : en tant qu’investisseur, vous n’avez rien à faire, l’exploitant se charge de gérer le bien, de le maintenir aux normes, de fournir les services aux locataires, de couper le jardin…
  • Fiscalité avantageuse (LMNP / Censi-Bouvard / Pinel) : l’EHPAD vous offre une liberté fiscale importante en choisissant l’imposition qui convient le mieux à votre profil. Dans la majorité des cas, le LMNP convient le mieux.
  • Historique financier positif : globalement, les EHPAD en France ont une bonne santé financière selon l’Observatoire des EHPAD 2014 page 76.

Inconvénients

Très dépendant d’un seul & unique exploitant : comme une seule entreprise est responsable de la gestion de l’EHPAD, si elle fait défaut pour n’importe qu’elle raison, vous serez bloqués, vos loyers peuvent ne pas être maintenus (c’est rare, mais possible). Il faut donc, avant d’investir, faire une analyse très sérieuse de l’exploitant et de sa qualité. 

Engagement à long terme via un bail commercial : comme nous parlons d’un minimum de 9 ans, toute erreur de rentabilité serait fatale et vous pourriez avoir à compléter de votre poche tous les mois. Vous ne pouvez pas vous permettre de faire une erreur, quelle qu’elle soit !

Revente difficile : les prix ne suivent pas ceux de l’immobilier classique, et la plus value est généralement nulle à la revente, c’est un produit de rente à long terme et non de plus value.

Frais d’achat important : en plus des classiques frais de notaire et frais d’agence, il faut rajouter les frais d’ingénierie qui représentent les frais d’opération facturés par le promoteur immobilier.

Si l’on positionne ces établissements au regard de quelques indicateurs, on peut conclure à une performance budgétaire et financière des EHPAD satisfaisante (source).

Bien choisir son EHPAD : des critères simples et rapides pour sélectionner votre poule aux oeufs d’or

 #1 : Vérifier qu’il existe de la demande (= des locataires) dans le secteur où l’EHPAD est implanté

Cette étape est très similaire à de l’immobilier classique.

Grâce à quelques données ciblées, on va s’assurer que la chambre dans laquelle on souhaite investir se trouve dans une zone de demande.

Même si les loyers sont garantis sur au moins 9 ans dès que le bail commercial est signé, il est de notre intérêt que l’EHPAD soit rentable : dans le cas contraire, sans loyer tous les mois et un taux d’occupation suffisant, le gestionnaire se trouverait dans une mauvaise santé financière ce qui nous serait préjudiciable. ​

Ainsi, nous trouverons des locataires facilement.

Poule aux oeufs d'or

  • Comment vérifier la demande et trouver les régions françaises en manque d’EHPAD (simple & rapide)

Pour s’assurer de la demande, il n’y a pas d’agent immobilier ou de voisins à sonder pour demander si le bien est loué régulièrement.

Du coup, il faut ruser.

​Par exemple, le CNSA (Caisse Nationale de Solidarité pour l’Autonomie) vient de publier un rapport sur la gestion du risque en EHPAD.

Au coeur de ce document, on trouve des études ​comparatives de terrain sur la qualité, la rentabilité, les dépenses, la compétition géographique….en résumé c’est une analyse compétitive des EHPAD en France.

Par exemple, on y voit notamment que ​la majorité des EHPAD sont concentrés dans l’Ouest de la France :

Répartition des EHPAD

source : INSEE & Résidences Seniors

Bien choisir son investissement EHPAD : des critères simples pour trouver sa poule aux oeufs d’or !

En conséquence :

Il est de notre intérêt de sortir de ces zones sur-peuplées en EHPAD et étudier le marché du Nord-Est de la France, étonnamment pauvre en maisons de retraite médicalisées.​

  •  Les cinq régions qui concentrent le plus d’EHPAD sont l’Île-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Pays de la Loire et Aquitaine.
Observatoire des EHPAD
Rapport 2014 – KPMG
  • Une deuxième vérification rapide & efficace, pour s’assurer qu’il y a bien beaucoup de personnes âgées dans notre région-cible

Maintenant que l’on sait où il y a pénurie d’EHPAD, il faut comparer cela avec la répartition sur le territoire de personnes âgées dépendantes.

Zone peuplée en personnes âgées

Zone peuplée en EHPAD

Investir ?

Oui

Oui

A étudier

Non

Non

Non !

Oui

Non

Opportunité !

Non

Oui

A fuir !

Si l’on trouve une zone sous-peuplée en EHPAD et sur-peuplée en personnes dépendantes, c’est déjà un bon signe qu’il pourrait exister une demande en EHPAD non satisfaite.

Justement, l’Observatoire de la Mer et du Littoral effectue un bon nombre d’études démographiques à l’aide de données brutes fournies par l’INSEE.

Sur leur site, on trouve par exemple cette carte :

Evolutions de la population par tranche d'âge

Ainsi en comparant cette carte avec celle de la répartition des Résidences Séniors étudiée juste avant, on arrive à dégager quelques régions qui semblent bénéficier d’une faible offre en résidences séniors, tout en supportant une forte demande :

  • La région Centre
  • Le Languedoc Roussillon
  • La Haute et Basse Normandie

Ainsi, en quelques minutes on a pu s’assurer de la demande locative par région pour notre EHPAD.

Estimation du besoin en lits EHPAD d’ici 2040

Pour aller encore plus loin…

…pourquoi ne pas se reposer sur des études précises de demande d’EHPAD ?

On pourrait ici avoir une idée encore plus précise de la demande pour ce type de produit.

Ca tombe bien, l’organisme CapRetraite, spécialiste du placement en maisons de retraite a publié une étude très sérieuse portant sur « La France, face à la pénurie de maisons de retraite ».

Une des conclusions en est notamment une carte des demandes d’admission en EHPAD, du véritable pain bénit pour nous investisseurs ! Wow !

Tout le travail a été fait pour nous, et trois zones de forte demande peuvent ainsi être immédiatement repérées : La partie Nord-Ouest de la France, le Sud Est et la région de Lyon/Grenoble. ​

C’est ça d’être efficace !

Conclusion : les régions les plus propices pour l’investissement semblent être les régions déjà très peuplées en EHPAD : la région PACA et le Nord-Ouest de la France. La demande toujours croissante ne sera certainement pas compensée par l’offre pléthorique.

Une fois que vous êtes limités à la région​, on peut analyser les EHPAD disponibles au cas-par-cas et trouver le plus rentable, par exemple sur LeGuideDuPatrimoine.

Ainsi en quelques secondes on peut trouver des biens dans des zones avec un grand nombre de personnes âgées (ici à Saint-Malo par exemple).

EHPAD à Saint-Malo

En élargissant aux biens déjà construits, on peut trouver des biens ​encore plus intéressants :

Le Bon Coin : un recueil d'annonces et souvent une rentabilité un poil meilleure

Ainsi, il est facile de trouver une chambre EHPAD dans une zone de forte demande.

#2 : Vérifier la qualité de l’exploitant en quelques minutes grâce à deux méthodes faciles à appliquer

Maintenant, comme le bon fonctionnement d’un EHPAD repose entièrement sur l’exploitant, il faut s’assurer avec minutie de la bonne santé de celui-ci.

C’est le critère le plus important car tout votre investissement en dépend. ​

Sinon, vous pourriez être bloqué dans un investissement peu efficace pendant 9 ans, ou pire ne plus percevoir de loyers si l’exploitant fait faillite. ​

  • Une méthode simple et rapide : le classement général des meilleurs gérants d’EHPAD

Pour tous ceux qui n’ont pas le temps ni l’envie de trouver le meilleur gestionnaire d’EHPAD, il y a une solution ultra simple et rapide.

Un rapport officiel classant tous les gestionnaires.

Il est établi par le Mensuel des Maisons de Retraite, un journal détenu par l’EHPA un groupe privé.

Top 15

Ce n’est pas du niveau d’un INSEE par exemple…

…mais ça a le mérite de situer les grands acteurs du secteur.​

Les critères de classement sont di​vers : nombre de lits, d’établissements, nombre de lits à l’étranger…

Voici le classement : ​

Gestionnaire

Établissements

Lits en France

Lits Total

1 – Korian

282

23 554

50 192

2 – Orpéa

224

19 063

34 952

3 – DomusVI

193

15 392

15 392

4 – Le Noble Age

43

3 906

4 544

Ainsi, en signant un bail avec un de ces 4 gestionnaires, vous réduisez considérablement vos chances de subir une mauvaise gestion de votre chambre EHPAD.

Ces 4 groupes sont des mastodontes et gèrent déjà plusieurs dizaines (voire centaines) d’établissements de santé : ils savent ce qu’ils font. ​

Investissement EHPAD : optez pour les 4 plus gros exploitants Korian, Orpéa, DomusVi, Noble Age !

  • Une méthode plus longue mais plus rassurante : l’analyse de la santé financière du gestionnaire et du potentiel de l’EHPAD convoité

Vous vous demandez peut-être :

« David, j’ai déjà une liste de quatre gestionnaires sérieux et de qualité, pourquoi aller plus loin ? »​

Deux réponses à cela :

Premièrement, vous pourriez avoir affaire à un gestionnaire qui ne soit pas un des quatre acteurs cités au dessus.​

Ou alors…

vous ne souhaitez pas faire confiance à un classement de journaliste et vous avez envie de vous forger votre propre opinion.

Ca tombe bien, les gestionnaires sont pour la plupart des sociétés tout à fait traditionnelles, cotées en bourse.

Elles ont un cours de bourse, qui se porte plutôt bien.

Et comme toutes les entreprises cotées, elles doivent publier leurs résultats comptables chaque année.

La bonne nouvelle pour nous c’est que, même si nous ne sommes pas actionnaires, nous allons pouvoir évaluer la santé financière de l’exploitant et essayer de nous convaincre de la solidité du groupe pour les années à venir. ​

Les résultats d’Orpéa sont ainsi visibles publiquement à cette adresse. Ceux de Korian à celle-ci.

Etudier une entreprise en bourse n’a rien de sorcier. Dans cet article, j’expliquais comment quelques ratios-clés permettaient de se faire une première idée sur la santé financière d’une entreprise.

Evaluer une entreprise en bourse

Malheureusement, après une courte analyse rapide des ratios clés, les deux géants Orpéa et Korian ne passent aucun des critères de rentabilité.

 

Des ratios de liquidité beaucoup trop faibles…

Mais attention :

Ici nous ne voulons pas investir dans ces sociétés – nous voulons juste nous assurer qu’elles tiendront la route pendant au moins la durée de notre bail commercial (une dizaine d’années).

Par la nature de leur activité peu génératrice de marge mais très consommatrice de dette, il ne faut pas s’attendre à des miracles de rentabilité chez les exploitants/gestionnaires d’EHPAD. Nous allons simplement nous assurer qu’ils ne montrent aucun signe alarmant de faillite proche.

Ainsi, nous allons plutôt nous rassurer que le gestionnaire a un potentiel de croissance à venir au moyen de 3 éléments : la progression de son chiffre d’affaires et des bénéfices, l’expansion géographique et la proportion de dividendes versés.

Le gestionnaire est toujours en croissance si son chiffre d’affaires et ses bénéfices augmentent, au moins dans les mêmes proportions

Critères

Korian

Orpéa

Chiffre d’affaires p/r à 2013

+ 3,6 %

+ 21%

Bénéfices p/r à 2013

+ 21%

+ 16%

Dans les mêmes proportions ?

Non, mais bénéfice augmente plus vite que CA, ce qui est positif

Oui

Ainsi notre critère de croissance sur ces deux indicateurs est validé :

Nous faisons face à deux groupes qui continuent de grandir et qui diminuent leurs chances de faire faillite à moyen terme (10 ans).

Une expansion géographique forte provoque une diversification des risques, favorable à l’investisseur en EHPAD

En effet, pour l’investisseur, savoir que son gestionnaire est présent sur plusieurs marchés (européens), lui permet deux choses :

  • Premièrement, il bénéficie de fortes économies d’échelles en étant implanté dans plusieurs pays
  • Deuxièmement, il accroit sa taille et se rapproche de la taille critique : celle du leader incontesté du marché

Deux points qui ne renforcent qu’une chose : la solidité financière de l’exploitant, et donc l’assurance de sa longévité au cours de la décennie à venir.

Chez Orpéa, l’impact international dans le résultat annuel ne peut pas être ignoré à la lecture du rapport annuel 2014, tant il est mis en avant :

On ne peut louper le facteur international chez Orpéa

Du côté de Korian, l’international est tout aussi important :

 

Chez Korian aussi, l’international ça compte

Ainsi chez les deux leaders du secteur (Korian et Orpéa), le critère d’importance géographique est acquis.

On peut donc continuer l’étude !

Un gestionnaire de qualité doit verser un dividende « sain », c’est à dire provenant de flux nets de trésorerie et non de l’endettement

Voici ce qui se passe :

Beaucoup d’entreprises veulent rendre heureux leurs actionnaires…

… pour cela elles versent d’imposants dividendes tous les ans aux actionnaires.

Alors que certaines fois, elles n’ont ni l’obligation ni le cash disponible pour le faire.

Vous avez bien lu :

Certaines entreprises versent des dividendes plus élevés que leur cash disponible en banque.

En conséquence, ces sociétés là ont massivement recours à l’emprunt pour satisfaire les actionnaires.

La conséquence ?

Chaque année, la valeur ajoutée de l’entreprise diminue à mesure qu’elle contracte des dettes pour ses actionnaires, qu’il faudra rembourser un jour.

De notre côté, nous allons nous assurer que notre gestionnaire n’a pas recours à cette pratique. ​

Pour cela, c’est très simple, on simplement s’assurer que le ratio Distribution de Dividendes / Free Cash Flow est dans des proportions acceptables.

C’est-à-dire certainement en dessous de 50%, et idéalement entre 20 et 40%.

Pour Orpéa, le ratio Dividendes / Free Cash Flow (noté Ratio de Distribution) est dans des valeurs acceptables depuis 2011. C’est bon signe !

Chez Korian en revanche, ce n’est pas tout à fait ça ! (source)

Ici, on peut voir que l’entreprise se redresse peu à peu mais a un ratio Dividendes / Free Cash Flow plutôt instable en fonction des années. (L’extrême gauche est pour l’année 2010, l’extrême droite pour l’année 2014).

Ainsi, même si dans le Mensuel des Maisons de Retraites Korian était classé 1er (seulement sur des critères de taille), on peut voir qu’Orpéa (classé 2ème) semble avoir une rigueur financière bien plus solide, en faisant passer la santé de l’entreprise avant les actionnaires. 

En quelques minutes on a pu vérifier la solidité financière des deux plus grands gestionnaires d’EHPAD en France !

Pour tous ceux qui veulent aller plus loin, le Centre National de l’Expertise Hospitalière offre une formation payante sur l’analyse financière en EHPAD : initialement destinée aux chefs d’établissements EHPAD, elle permet de revoir l’ensemble des principes comptables & financiers de bonne gestion, qui vous permettront de réaliser des études encore plus approfondies : L‘analyse financière en EHPAD.

Conclusion

Ainsi les EHPAD sont un produit d’investissement bien particulier.

Avec une particularité qui les différencie vraiment de l’immobilier classique (la présence du gestionnaire), investir dans une chambre requiert des précautions particulières.

Trouver la zone idéale, mêlant à la fois une forte demande et peu d’offre, existe : il suffit simplement de se munir d’études précises et de grande qualité.

Ces biens n’offrent pas de rentabilité extraordinaire et sont donc à privilégier pour tous ceux qui veulent seulement générer une rente à long terme, permettant de bénéficier d’avantages fiscaux.

Pour tous les autres​, d’autres produits comme les foncières cotées ou de l’immobilier classique restent des investissements à préférer.

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