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Locatif : ce que peu d’investisseurs pensent à regarder avant d’acheter

L’immobilier est un support clé pour se créer un patrimoine.

Son grand avantage, c’est de pouvoir acheter un bien grâce à l’argent des autres.

Seul problème, l’investissement locatif ne fonctionne que si vous trouvez le bon bien au bon prix.

(indice : c’est le bien qui aura un loyer supérieur à la mensualité de prêt, au minimum)

Du coup, comment trouver un tel bien ?

Quelles sont les caractéristiques nécessaires à l’achat d’un bien autofinancé ? Et surtout, comment ne pas se perdre lors d’un premier achat ?

C’est exactement ce que nous allons voir.

Voici ma liste de conseils pour réaliser au mieux votre premier achat locatif.

C’est parti.

Investissement Locatif : ce que peu d'investisseurs pensent à regarder avant d'acheter

Choisir un investissement locatif autofinancé, c’est avant tout suivre une liste de critères précis

Un bien est dit autofinancé lorsque sur une année civile, il génère au moins autant de rentrées que de dépenses. Ainsi, le posséder ne coûte rien au propriétaire.

Par exemple, c’est un appartement pour lequel le loyer couvre la mensualité de remboursement de prêt, ainsi que les diverses autres dépenses comme la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances…

Ces biens existent sur le marché — ils sont juste un peu plus durs à trouver, car justement ils sont très recherchés.

En sachant cela, nous allons maintenant déterminer les critères que vous devez regarder avec attention la prochaine fois que vous analyserez une opportunité d’achat.

La copropriété

Si vous prévoyez d’acheter un studio pour vous initier à l’immobilier, alors il y a bien des chances pour que l’immeuble dans lequel se situe le bien contienne d’autres appartements ne vous appartenant pas.

On dit alors que vous êtes copropriétaire des parties communes avec les autres propriétaires, en plus de posséder votre studio.

Le problème avec la copropriété, c’est que vous allez y retrouver des gens de tout horizon : des investisseurs (comme vous), mais aussi des héritiers (qui tiennent bien plus aux lieux), ou tout simplement des gens qui ont leur résidence principale dans l’immeuble.

Cette diversité d’horizons rend complexe la prise de décision, car les objectifs ne sont pas les mêmes : par exemple, repeindre les parties communes peut sembler très utile à ceux qui ont leur résidence principale ; alors que pour l’investisseur ce peut ne pas être une dépense primordiale.

C’est cette différence de jugement qui est créateur de conflits.

Comment les empêcher ?

En ayant étudié l’ensemble des décisions et des dépenses de la copropriété, avant d’acheter votre studio. Cette étude passe par plusieurs points.

1. S’assurer que les grosses charges ont été faites avant que vous achetiez le bien

 

Ce que j’appelle grosses charges, ce sont :

1. Ravalement de façade

2. Rénovation de la toiture

3. Changement de la chaudière collective, s’il y en a une

4. Mise aux normes de l’ascenseur, s’il y a en a un

Avec cela en tête, demandez une copie des dernières décisions prises dans la copropriété. Vous allez ainsi prendre connaissance des dates des derniers gros travaux dans l’immeuble. Faites confirmer au vendeur ces informations, et assurez-vous que les 4 points ci-dessus ont bien été faits avant que vous achetiez le bien.

Vérification des gros travaux

 2. Éviter les copropriétés avec espace vert

 

Très peu présent en ville, mais plus en périphérie, les copropriétés avec espace vert représentent un coût supplémentaire, car justement il faut entretenir ces espaces. De préférence, préférez les copropriétés sans jardin commun.

Si vous trouvez un bien avec une bonne rentabilité, mais qui contient des espaces verts, alors il vous faut vous focaliser sur trois éléments : la taille des jardins, le type de jardin (floral, avec présence de rivières, type d’arrosage), et bien sûr le coût annuel de l’entretien.

Regardez également la variation de ce coût annuel sur les 5 dernières années, afin d’obtenir un coût annuel moyen, à intégrer dans vos calculs de rentabilité.

Espace Verts

 3. Attention aux copropriétaires majoritaires

 

La prise de décision en copropriété est complexe. En effet,  en fonction du type de décision envisagé, la procédure de vote varie énormément.

Par exemple, pour la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, le vote se fait à la majorité simple entre les copropriétaires. Par contre, la suppression du gardien de l’immeuble se fait à la double majorité.

Le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) explique en détail quelle majorité est requise pour les types de décision les plus communs.

Le piège ici est d’éviter que des copropriétaires soient majoritaires, c’est-à-dire qu’ils détiennent un nombre de biens si importants dans l’immeuble qu’ils peuvent prendre la plus grande partie des décisions.

En effet, le poids de chaque copropriété étant directement dépendant de la taille des appartements qu’il possède, un propriétaire possédant par exemple les 6 plus grands biens dans une copropriété de 8 lots pourrait ainsi être seul maître à bord lors des prises de décisions.

Donc, pour l’achat d’un studio, faites donc attention à ce qu’un copropriétaire ne détienne pas des droits de vote majoritaire.

Droit de vote en copropriété

4. Taxe foncière < 1 mois de loyer

 

Tous les ans, l’administration fiscale vous demandera de payer une taxe foncière. En moyenne, elle est égale à 1 mois de loyer. Ce n’est pas le cas partout, et une taxe foncière trop élevée peut venir grever votre rentabilité. Alors, demandez au vendeur le montant de cette taxe sur les 3 dernières années.

En conséquence, un bien qui aurait une taxe foncière supérieure à 1 mois de loyer est un premier signal d’alarme.

5. Loyer > mensualité du prêt * 15 %

 

Cette équation est la base d’un investissement qui s’autofinance.

En effet, avoir un loyer simplement supérieur à la mensualité de remboursement de prêt ne suffit pas. Des coûts fixes comme les assurances propriétaire non-occupant et loyer impayé, la taxe foncière et les impôts fonciers viendront greffer le cash flow généré par le bien et augmenteront le coût de possession du studio.

Un loyer supérieur de 15 % à la mensualité de remboursement du prêt permet de prévoir une petite enveloppe de sécurité pour payer les frais fixes, et faire face à quelques imprévus.

Le loyer rembourse l'emprunt

Une fois que l’on a éliminé les biens qui ont des charges trop élevées, on ajuste le prix d’achat à la baisse

Le prix d’achat est le seul moment dans votre vie d’investisseur où vous contrôlez la rentabilité du studio.

Plus vous obtenez un prix bas, plus vous gagnerez d’argent. Pour aider à la négociation, voici une liste de caractéristiques qui peuvent vous aider à mieux évaluer le bien et à persuader le vendeur plus rapidement.

1. S’assurer que les biens de même taille dans l’immeuble et aux alentours se vendent à des prix similaires

 

Ici, il s’agit de vérifier l’offre et la demande du quartier.

La méthode ultime est de se référer aux transactions passées dans la même localité afin d’évaluer un bien.

Ça tombe bien, le site des notaires offre un véritable panorama des prix au mètre carré des biens qui se vendent sur le marché.

Accès aux prix de l'immobilier

Vous pouvez pour n’importe quel code postal et adresse avoir une idée des prix qui se pratiquent, en fonction de la taille du logement. C’est extrêmement pratique pour juger du prix demandé par le vendeur et savoir si ce qu’il demande est réaliste.

Une fois ces infos rentrées, on vous donne directement le prix au mètre carré, en fonction des quartiers et selon la taille du logement. Par exemple, pour Nantes :

Base de données des prix des notaires

Maintenant que nous avons le prix du marché, nous avons un référentiel pour la négociation.

Seul hic, acheter au prix du marché n’a pas d’intérêt : on ne réaliserait pas une bonne affaire, on achèterait juste un bien au prix normal demandé par les vendeurs.

Tout l’intérêt d’un achat locatif, c’est de faire une bonne affaire.

Voilà pourquoi, votre prix d’achat doit toujours être négocié. Et plutôt fortement. Je recommande de commencer la discussion à -30 %.

Attention : beaucoup de vendeurs peuvent se sentir offusqués face à une telle offre. Peu importe. Ce qui compte, c’est que vous fassiez une bonne affaire.

N’oubliez pas : l’achat est le seul moment de votre vie d’investisseur où vous avez le contrôle sur la rentabilité du studio. Alors, abusez-en.

Faites des offres à -30 %, particulièrement sur des biens qui sont restés à la vente pendant longtemps.

En appliquant cette technique, des studios qui ressemblent à des bonnes affaires vous passeront sûrement sous le nez — ce n’est pas grave.

Ce qui compte, c’est que vous achetiez au meilleur prix, c’est-à-dire bien en dessous du prix du marché.

Acheter moins cher signifie emprunter moins, et donc plus de cash-flow pour vous tous les mois.

Et c’est tout ce qui compte.

2. Prendre la température du taux de vacance locative du quartier

 

Pour ce critère, il n’y a pas de base de données permettant de se rendre compte immédiatement du nombre de logements vacants dans une zone spécifiquement.

Tout juste existe-t-il un Tensiomètre Locatif permettant d’avoir une idée. Ce n’est pas extrêmement précis et ne se base que sur des données recueillies par le site, mais cela permet de se faire une idée. Voici ce que cela donne, toujours pour Nantes :

Tensiomètre Locatif

Également, l’observation peut vous être bénéfique : baladez-vous dans les rues avoisinantes et regardez le nombre de pancartes « A Louer » qui sont affichées. Certaines affichent même la taille du logement en question.

La présence d’un grand nombre de pancartes « A Louer » peut vous apporter un début de réponse quant à la demande locative d’un quartier.

Également, l’orientation des fenêtres du bien constitue une variable d’ajustement : les fenêtres lumineuses et exposées plein sud auront la préférence des locataires et se loueront plus facilement.

3. Présence d’un locataire dans le studio

 

Si vous achetez un bien déjà loué (c’est possible), alors vous diminuez un peu votre risque. Vous êtes sûr de toucher des loyers dès le premier mois d’acquisition. En conséquence, le vendeur risque d’être un peu tatillon sur le prix.

En revanche, comme personne ne lâcherait une poule aux œufs d’or, acheter un bien déjà loué doit éveiller vos soupçons.

En effet, demandez aux vendeurs ses motivations pour vendre. Si tout allait bien, et que le bien lui rapportait de l’argent avec des loyers, il ne vendrait pas. Soyez méfiants.

Tous les biens vendus avec locataires ne sont pas des arnaques. Mais aiguisez votre curiosité et essayez de comprendre pourquoi le vendeur veut se séparer du bien.

À partir de là, renseignez-vous sur la qualité du locataire. Cela passe notamment par :

1. L’ancienneté du locataire : est-il récent ? ou habite-t’il dans le studio depuis 10 ans ?

2. Quel est son contrat de travail ?

3. Quelle est sa situation familiale ? Ses revenus font-ils 3 fois le loyer ?

Ainsi, vous comprendrez mieux qui est votre futur locataire et surtout vous évaluerez sa capacité à payer des loyers.

4. Sous-valoriser des agréments de confort sympathiques

 

Pour analyser le prix du studio, il y a assez tous ces à-côtés qui permettront à vos locataires de se sentir mieux chez eux.

Ce sont par exemple :

1. La présence du digicode

2. La présence d’interphone avec visiophone (caméra)

3. La présence d’un commerce ou non au rez-de-chaussée

4. Un coffret électrique refait à neuf

Souvent, ces ajouts impactent peu le prix de vente, voire pas du tout.

Ils sont donc sous-valorisés dans le prix.

C’est tout bénéfice pour vous : vous obtenez un bien supérieur, au même prix.

La Rolls-Royce des investisseurs locatifs

La plupart des investisseurs locatifs trouvent leur bien via 3 canaux : les agences immobilières, LeBonCoin.fr et SeLoger.com .

Dès que vous trouvez un bien potentiellement intéressant, c’est le même cheminement qui se répète :

1. Vous cherchez le loyer (cf le paragraphe plus haut)

2. Vous évaluez le prix du bien selon la demande et l’offre du marché

3. Vous déterminez les charges du logement, et les coûts incompressibles de possession (assurances, taxe foncière..)

Répéter ce processus bien par bien peut être fastidieux. Heureusement, un outil Internet permet d’automatiser les calculs. Il s’agit de Rendement Locatif.

L’interface est ultra-simple :

Présentation Rendement Locatif

Vous rentrez des informations clés sur le bien : type de bien, localisation, prix du loyer et prix de vente.

Avec ces premières données, le site calcule une rentabilité estimée.

Par exemple, pour un appartement d’une valeur de 55 000 euros FAI, de 18 mètres carrés situé à Nantes, avec un loyer hors charges de 350 euros, on obtient la simulation suivante :

Rentabilité locative

Bien sûr, vous avez le loisir d’affiner en rentrant vous-même certaines informations complémentaires via le bouton modifier :

Modification du bien / Rendement Locatif

Et là, tout est adaptable à votre situation :

Rendement Locatif Modification

Ainsi, grâce à ce site, j’ai pu voir tout de suite que mon bien avait une rentabilité très faible à 3,6 %. Je peux donc immédiatement passer mon chemin et continuer ma prospection.

Pour aller encore plus vite lors de votre première sélection, Rendement Locatif offre même la possibilité de se greffer dans les annonces LeBonCoin et SeLoger, via une extension pour navigateur (disponible sur Chrome, Safari et Firefox). Par exemple, avec ce nouveau studio :

Rendement Locatif / LeBonCoin

Ainsi, immédiatement je peux voir que le bien en question possède une rentabilité brute un peu faible, mais a du potentiel si notamment le loyer peut être augmenté.

Conclusion

Investir dans l’immobilier locatif est plus difficile qu’on ne le pense : il existe plein de détails qui sont souvent oubliés. Ils permettent de contenir le risque, et de s’assurer de la solidité de son investissement.

David Sertillange
 

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Olivier G.

Bonjour David,

Je viens de découvrir ton blog qui, à première vue, semble être une vraie mine d’informations… Cet article, très intéressant et très complet, en est la preuve ! 😉

Je reviens sur 2 points que tu évoques :

-« Les travaux de peinture des communs ne sont pas une dépense primordiale pour un bailleur »

Pour ma part, je ne suis pas d’accord avec ce point car les communs sont la première chose qu’un futur locataire ou futur acheteur verra. « La première image » est toujours celle que l’on garde à l’esprit, « qui frappe l’esprit » et qui peut alors influencer le choix du potentiel locataire. Certes, il ne vit pas dans les communs proprement dits, mais trouver agréable l’ensemble de l’immeuble ou de la résidence dans lequel/laquelle se situe le logement, peut permettre au bailleur de louer plus facilement son logement. Dès les premières secondes, en entrant dans la copropriété, il est essentiel que le locataire se sente bien pour favoriser, déjà, son point de vue sur l’appartement visé. De plus, la valorisation des communs, donc du patrimoine, n’est pas à négliger, surtout qu’il est possible de déduire les travaux au réel.

-« Les espaces verts »

Comme tu le soulignes très bien, il faut effectivement veiller à ce que le coût de l’entretien de ces derniers ne soit pas exorbitant, sans pour autant les négliger. La mise en avant/valeur des espaces verts est un plus, notamment pour un appartement au rez-de-chaussé, voire même pour ceux des premiers étages. Il est toujours plus agréable d’avoir une vue sur un jardin commun, sur des arbres (qui de plus coupent le vis à vis), « un coin de verdure »…, qu’un parking-voitures ou un immeuble défraîchi comme toile de fond… La vue donnant sur l’extérieur à partir du logement, peut bien sûr faire varier son prix !

Un point aussi à mentionner sur les frais de syndic : vérifiez-les, entre un syndic bénévole, un syndic professionnel et un syndic professionnel « limite escroc », les prix seront très variables !!

Je ne connaissais pas le Tensiomètre Locatif… Merci pour cet outil qui permet à chacun de trouver des informations nécessaires à sa situation, ce sont des conseils intéressants qui apportent une première aide. Merci à toi ;-).

Je viens de publier un article sur mon blog sur mon dernier investissement immobilier (www.economiseretinvestir.com/mon-nouvel-investissement-immobilier) qui peut aussi compléter ton article sur ce sujet…

A bientôt,
Olivier G.
http://www.economiseretinvestir.com

Reply
    David Sertillange

    Olivier,
    Pour ton premier point, effectivement c’est à double tranchant : des parties communes peu entretenues peuvent porter préjudice aux futurs locataires. Les investisseurs doivent y faire attention, mais c’est souvent peu le cas (surtout si un locataire est déjà en place), malheureusement.

    Pour les espaces verts, l’approche était en fait d’éviter de se prendre la tête avec des charges supplémentaires. Mais tu fais bien de mentionner que des espaces verts peuvent faire augmenter le prix et ramener des locataires plus facilement.

    Merci pour ton commentaire et bonne continuation pour ton blog!

    Reply
Fabrice

Cool, Salut David et merci pour cet article plus que pertinent et de bonne facture.
Test sur le site conseillé avec une note de 10/10 et un cash flow de 1108/mois ( en fait ce sera un peu plus) grâce à l’éco-ptz qui libère -8493 euro d’intérêts payé par l’état et 5200 euro en chèque de prime énergie.
A très vite.
Fabrice.

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David

Sympa le tensiomètre.
Par contre, il est limité aux grandes villes, donc pas toujours utile! 🙁

Reply
    David Sertillange

    David,

    Merci pour votre retour.

    Pour les petites villes (< 5 000 habitants), il n'y a pas toujours de données disponibles, surement parce qu'elles sont moins demandées et que le nombre de transactions immobilières demeure faible.
    Vous avez raison, cet outil est plutôt à utiliser pour des villes avec plus de 10 000 habitants au moins.

    Reply
    Fabrice

    Salut

    Je pense qu’il y a une coquille pour la marge de sécurité

    C’est pas plutôt loyer > mensualité prêt +15%😃

    A+

    PS les articles sont très réalistes, pas de fioritures comme on peut voir sur bon nombre de blocs. …

    Reply
Nicolas

La loi ALUR a changé le rapport de forces sur la copropriété (pas dans tous les cas). Ainsi, lorsqu’un propriétaire est majoritaire, ces voix peuvent être rapportées à la moitié de l’ensemble des propriétaires présents et représentées pour éviter les abus (cela existé sans la loi Alur d’ailleurs mais pas pour tous les articles.
D’ailleurs dans ton lien, il me semble que la loi Alur à modifié le cas des équipements collectifs en le passant à l’article 25… Mais je ne suis nullement sûr. Je vais vérifier cela. 😉

Cela étant, la copro, à moins d’avoir une forte rentabilité, et un domaine plutôt particulier pour de l’investissement.

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Anna123

Très bon article, merci ! En effet, peu d’investisseurs regardent les détails qui pourraient par la suite devenir contraignants..

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    David Sertillange

    Oui, il est primordial de tout regarder avant d’acheter et surtout de prendre son temps! Un prêt immobilier locatif c’est un engagement sur une vingtaine d’années, il ne faudrait pas se retrouver à trainer un « poids » pendant autant d’années 😉

    Reply
scg06

merci pour cet article très intéressant et qui complète tout ce que je peux lire sur le net et la conclusion est sans appel avant d’investir faire beaucoup de recherches et tenir compte de l’expérience des autres car le but des gestionnaires de patrimoines c’est de vendre et les surprises ne sont pas toujours bonnes – j’ai envie de me lancer dans une lmnp mais je vais bien étudier les ventes que l’on va me proposer –

Reply
    David Sertillange

    scg06,

    En effet je ne peux que vous conseiller de ne pas écouter les gestionnaires de patrimoine qui ont souvent un intérêt différent du votre (ils touchent une commission à la vente).

    N’hésitez pas à utiliser des outils comme RendementLocatif.com pour faire vos calculs et vous assurer d’une bonne rentabilité. 10% brut et un cash flow confortable est le minimum syndical !

    Au plaisir 🙂

    Reply
nathalie

Bonjour, je cherche la date de l’article car je suis très etonnée qu’on puisse encore trouver un bien qui s’autofinance. je recherche depuis 4 ans sur bordeaux et je peux vous assurer que le prix d’un studio (en 2016) dans un bon quartier c’est au minimum 130-140000€. le loyer maxi que l’on peut obtenir c’est 500€. je ne vois pas comment on peut auto financer.
Bien cordialement

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    Labar

    Bonjour Nathalie,
    je suis entièrement d’accord avec vous. Si des biens qui s’autofinançaient existaient tout serait facile.
    Nous serions tous propriétaires de plusieurs appartements… et les locataires n’existeraient plus !
    Les commentaires ultra-positifs lus plus haut (ou plus bas) ressemblent au mieux à de la complaisance, au pire à du mensonge.
    Un propriétaire immobilier est comme tout le monde : il souhaite vendre en faisant un bénéfice. Il ne va pas diminuer son prix de vente afin que vous puissiez réaliser vos 30 % de bénéfice.

    Reply
Jeremy

Coucou,
Je trouve ce blog très instructif. Tu as parfaitement raison. Plusieurs personnes ne prennent pas le temps de bien étudier le placement qu’ils feront et se lancent tête baissée dans un investissement locatif.
Passe une bonne journée

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alain

Bonjour,

merci pour votre article, documenté.
Le site rendement locatif est ce que je cherchais depuis… longtemps.
Pas de fioritures, droit au but…
pour ma part rendement 3.82 % en 2eme année, pour 390€ de loyer.
Bref, payé trop cher : avec ce site, soit j’aurais passé mon chemin, soit j’aurais fortement négocié.

cdt

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Sébastien

Salut,
L’immobilier qui s’autofinance est old school, il faut aujourd’hui créer une réelle valeur ajoutée à votre bien (soyez créatif) pour tirer un maximum de cashflow 😉
Si vous voulez du lourd, il ne faut pas hésiter à déménager pour se rapprocher des « grandes villes » où le m² est bas.

Reply
charlotte

merci pour ce blog très instructif et pertinent!!

j’ai mis mon appartement en vente mais j’ai du mal à trouver ou alors, il faut brader ggrrr;
je me suis donc posée la question de le mettre en location et de me servir des revenus pour autofinancer un nouvel achat que j’occuperais. la banque est ok, ils enlèvent 30 % au loyer mensuel (fonciers, impots, charges et petites dépenses etc..) pour calculer le nouveau crédit possible.
cela peut paraître très tentant ! on se retrouve avec 1 appart de plus au bout de 20 ans sans « perte » (j’entends, si tout se déroule pas trop mal) mais.. mais.. il faut tjrs bien réfléchir à 2 voire 10 fois avant de s’embarquer !
si vous avez un avis à me donner sur ce montage financier ou si qqun a déjà procédé comme cela,je veux bien des conseils et retour 😉
quels sont les risques ? en ne citant pas les loyers impayés bien sur. partons sur du loyers assurés !
merci de vos aimables retours 😉
charlotte

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guy

Bonjour,

Très bon article ! Dommage qu’il n’y a pas la date de publication…
Je suis en train de réaliser mon premier investissement (que je relate sur mon blog) et ton article me sert de checklist : merci 😉

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Laetitia

Super intéressant pour quelqu’un qui ne s’y connaît absolument pas. J’ai appris plein de chose et je peux partir sur de bonnes bases pour mon premier achat: Merci

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